发布日期：2025-08-13 来源: 网络 阅读量（）
2025年，房地产行业从“保生存”转向“谋发展”，国家及地方密集出台政策构建多维度制度框架，为“好房子”发展铺路。
不同层级城市需求差异显著，但全屋智能、高得房率、好社区等成为共性关键要素，行业头部房企有望通过产品创新，抢占市场先机。
政策与市场驱动下，华润、保利等头部房企主动制定 “好房子”相关标准，推动行业标准化、规范化发展。但标准趋同易引发同质化的问题，企业需要深度挖掘客户痛点、塑造差异化产品力，才有望在市场竞争中突围。
从需求端来看，2025上半年市场上的改善型项目需求强劲，不少项目瞄准35-50岁中高端群体，“地段+产品+配套”组合拳成为热销的关键。
与此同时，“好房子”的打造也在推动相关供应链升级，房企需与多领域企业深度协同，供应链企业也需通过研发与规模化降本，抓住品质化转型的机遇。
整体来看，好房子建设背景下，中小企业短期因高标准与高成本可能面临淘汰，头部房企则凭产品创新有望抓住新发展机遇。长期来看，房地产行业转向 “产品力+科技力+服务力” 的发展逻辑已成必然，企业需以此为核心构建新的发展模式。
2025年，房地产住宅市场还处于极度分化的状态，随着国家队进入住房租赁市场，擅长商品房开发的第一梯队企业基本把产品定位于改善型产品，可以简称为市场需要的好房子。我们看到，国家及地方层面围绕好房子密集出台政策，标志着行业已经进入到真正的产品时代。
国家层面，国务院、多部委及中央会议从顶层设计入手，通过强化规划规范、优化供给结构、拓宽资金渠道、完善全生命周期管理等多维度政策，为好房子建设奠定制度基础。
地方层面，不少省市则积极响应，出台具体的设计指引、标准规范、评价体系等细则，在空间布局、配套设施、品质监管、设计要求、评价维度等方面细化落实国家政策，推动好房子进一步发展。
加快构建房地产发展新模式，建设适应人民群众新期待的好房子，满足居民提升居住品质的需求，是国家对当下房地产行业提出的新要求。
而好房子也有了全新明确的标准，今年5月住建部正式实施的《住宅项目规范》为好房子设立了更高标准。相较旧规，新标准显著提升了住宅层高、容积率、隔音降噪、适老化设计、消防安全等方面的强制性要求。
如明确规定了最小套型使用面积、提升层高等，保障了住户的居住空间下限，避免出现过于狭小的居住单元，减少空间压抑感，提升居住的舒适性和实用性。
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对降噪效果也提出更高的标准，要求有效降低室内外各种噪音干扰，营造更安静、舒适的居住环境，提升住户的生活质量。
此外，还注重安全与适老提升，提高消防安全与适老化标准，保障居住安全与全龄友好，让住户居住得更安全安心。
在政策引导和市场内生需求的驱动下，好房子成为新要求。然而，不同层级城市的需求差异明显，也给房企带来了挑战。
据观点指数了解，当下一二线城市的好房子更聚焦高端改善，品质与配套是首要考虑的要素，消费客群对价格敏感度较低，但对品质有高要求。
以北京为例，今年市场成交热度较高的多为改善型项目，该类型项目的目标客群除看重地段外，对层高、户型、得房率等房屋品质都有着更高的要求。
三四线城市则以刚需型为主，消费客群更注重性价比与基础品质。此外，因担忧期房交付风险，现房销售也是其考虑的重要因素。
相关数据显示，三四线城市的一二手市场客群重合度达19.6%，而一线%，这意味着次新房凭借价格优势和现房属性一定程度上分流了新房需求。
但无论城市能级，“得房率”、“层高”、“全屋智能”、“好社区”等要素已成为热销项目的关键标签，要求房企必须在产品上以更高的标准进行精耕细作。
好房子不仅限于销售市场，庞大的租赁市场同样存在对安全、舒适、品质、智能化的迫切需求。
7月21日发布、将于9月15日起施行的《住房租赁条例》，旨在促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，其中包括规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、稳定住房租赁关系等多方面内容。
当前租赁房源痛点集中，装修老旧、配套缺失、服务不足等问题突出，相关政策的出台，有望重塑住房租赁行业的生态，推动企业从粗放经营向品质化、机构化转型。
相关数据显示，2025年全国租房人口达2.6亿，其中35岁以上家庭型租客占比超35%，但市场上老旧房源占比超过50%，难以满足租赁客群的品质居住需求，如何让房源符合好房子的标准，更符合广大住户群体的租赁需求，成为亟待解决的问题。
短期来看，在高标准要求和高成本压力下，占据较小市场份额的中小企业可能面临淘汰危机，而头部房企虽同样面临冲击，但有望通过产品创新和长期积累的经验抢占先机。
放眼未来，政策红利、市场需求升级将持续重塑房地产行业格局，企业需在把握政策红利的基础上，发力住宅项目品质提升，适应好房子时代的发展逻辑，方能在行业深度调整中站稳脚跟。
政策导向和市场需求下，越来越多的头部房企如华润、越秀、华发、国贸等主动制定并践行自身的好房子标准，推动行业在产品打造上走向标准化、规范化，未来有望形成相对统一的行业基准。
从房企针对好房子制定的不少细则中，可以看到当下的项目打造更加关注客户的实际需求，需求的深度挖掘和精准满足，或将成为未来市场竞争中企业突围的关键。
不过需要注意到，标准趋同也会带来同质化风险，房企必须深度挖掘客户痛点，精准定位目标客群，在细分市场中塑造独特产品力，方能脱颖而出。
纵观当前的房地产市场，企业好房子的打造方向主要分为三类，即刚需型、改善型和高端型，分别对应不同的客群需求，侧重点也各有差异。
刚需型项目以实用性、性价比为核心，满足基础居住需求的同时，兼顾通勤、基础配套和居住实用性，主要面向首次购房、预算有限的人群。
户型面积以70-100㎡为主，得房率较高，通常达到75%-85%，功能分区清晰。上海万科天空之城作为近郊刚需型项目，位于虹桥商务区周边，地铁17号线㎡的两室户型南北通透，得房率达到 82%，配建社区食堂、幼儿园和沿街商业，兼顾通勤与基础生活需求。
改善型项目以品质、体验升级为核心，满足居住舒适度需求的同时，还具备较好的社区环境、物业品质和资源配套等，主要面向追求生活品质提升的家庭客群。
户型面积多为110-160㎡，功能分区更精细，容积率低通常在2.5以下，绿化率高通常35%以上，配备景观园林、全年龄活动空间等，更好地满足不同年龄层的休闲运动需求。
珠海·华发珠海湾作为珠海首个无人机配送+智慧住宅项目，同时兼顾刚需客群与改善客群的需求。高层阔景户型建面约 88-142㎡，涵盖三至四房，空中墅院户型建面约24㎡，拥有270 度环幕山海景观、9米挑高空中墅院。项目直线km范围内有多个学校，家门口配建约3万㎡潮流运动公园，连接48KM海岸线滨海公园，教育与文旅资源丰富，成为高品质住宅的代表。
上海国贸海上原墅为高端改善项目，地处松江新城板块核心位置，是目前板块内唯一在售低密度别墅高端品质住宅社区，洋房、叠墅、联排户三类户型的得房率均在80%以上，最高的联排户型得房率达到约99%。配套上，临近广富林路、人民北路、嘉松南路等城市主干道，可直达印象城、万达广场等繁华商圈；周边有龙翔幼儿园、龙马幼儿园、上海三大高校集中地之一的松江大学城等，教育资源优渥。目前项目二批次已经开盘，其二批次认筹率达233%，成为上海五大新城唯一一个连续2次触发积分的项目，也是松江新城首个触发积分的项目。
高端型项目以稀缺、奢华、身份象征为核心，满足顶级居住与精神需求，价格门槛极高，一线万/㎡以上，面向高净值人群。
相较其他类型项目，这类具备稀缺性，通常占据城市核心地段或拥有稀缺自然资源，居住之外的投资价值也较高。
户型面积多为200㎡以上，以大平层、独栋别墅为主，设计由国际大师操刀，建造材质和配套软装采用优质品牌，且物业多为管家式个性化服务，注重隐私保护。如嘉里建设今年一季度推出的首批次金陵华庭就属于高端型，项目开盘3小时售罄，共计推售158套270-640平方米的大平层房源，开盘均价为18.9万元/平方米，总销售金额达92.34亿元。
中信、新湖和融创联合打造的上海壹号院也是其中的代表，该项目坐落于黄浦区，拥有新天地、老城厢等稀缺的城市风貌资源。四批次产品于6月27日正式开盘，2小时内热销告捷，该项目今年内累计销售额也突破170亿元。
观点指数认为，基于上述不同类型的项目需求，房企需在好房子打造过程中形成差异化特色，满足不同层次的购房需求，才能更好地实现项目去化，带动业绩提升。
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2025上半年，市场上表现较好的新增供应住宅项目，除传统热门区域项目外，还包括新兴区域项目，均瞄准了不同人群的购房需求，因此在销售去化上有不错的表现。
其中，改善型项目的需求较为强劲，不少项目锁定35-50 岁的中高端改善群体，其核心诉求在于地段价值、居住品质与生活方式的全面提升。
当下，不少企业将资源倾斜至中高端改善项目的打造上，针对不同客群设计细分产品，满足个性化居住需求，成功实现去化。
产品设计上，优质项目普遍呈现出对空间价值最大化、居住舒适度和健康环保的追求。上述大部分样本项目聚焦舒适与实用，强化空间价值。户型配比以改善型为主，主力户型多在100㎡以上，四居室是主流，部分项目还搭配180㎡以上大平层，满足二胎家庭、三代同堂等不同客群的需求。
高得房率也是主要特点，样本项目得房率多为80%-85%，高于市场平均75%的水平，并通过优化公摊如缩减电梯间冗余空间，提升实际使用面积，强调大面宽、短进深，搭配多阳台/飘窗，最大化采光与通风，部分项目做到“全明户型”，即无暗厨暗卫。
除户型设计外，项目的建材与装修标准也较高，多数项目采用如low-e中空玻璃、隔音楼板、环保涂料等符合好房子标准的建材，还标配国际品牌卫浴和家电，部分含智能家居系统。
公共空间打造上，好的社区空间营造成为提升项目溢价能力的重要元素。其中，下沉式会所、景观园林、架空层功能区等休闲空间成为常见的配置，企业通过拓展公共空间提升居住体验，满足改善客群对社区归属感和品质生活的需求。
配套方面，项目多位于城市核心区或潜力板块，周边3公里内有成熟配套，地铁/主干道外，还有学校、商圈、医院等重要配套，满足改善客群对生活便利性和高效通勤的刚性需求。
物业服务上，智能化与人性化服务的深度融合成为提升居住体验和项目口碑的新高地。样本项目大部分为头部品牌团队负责，服务质量有一定保障。
此外，在智能化方面也有较多亮点，普遍配置智能安防如人脸识别、监控联动，智能家居接口如支持远程控制灯光/空调，社区APP缴费、报修、邻里社交等，提升居住便捷性和科技含量。
日常服务则涵盖24小时安防、智能报修、社区活动组织，部分项目还引入 “管家式服务”如专属楼栋管家，提供针对性的物管服务。
整体来看，上述楼盘均发力“地段+产品+配套”组合拳，精准瞄准目标客群，其中科技住宅、低容积率、高得房率等特点的项目更受购房者青睐。
相关数据显示，容积率低于2.0、配备全屋健康系统、搭载AI社区管理的改善型项目，平均去化周期较普通项目缩短30%，溢价率可达15%-20%。
这也体现了行业竞争已进入“精耕细作”的下半场，当下房企在项目开发中更多聚焦差异化产品设计，通过提升得房率、优化采光等细节，打造核心竞争力。
其中，硬品质、软服务提升是实现项目去化的重要影响因素。房企需在聚焦打造高品质住宅项目的同时，提供优质物业服务，形成良好口碑，构筑起市场上的长期竞争力。
在打造好房子过程中，房企需要与科技公司、服务提供商等多领域企业合作，整合资源以打造出更优质的产品，提升市场竞争力以更快实现去化，这也给相关供应链企业带来了新的机遇和要求。
在好房子的新标准之下，行业正推动住宅从物理空间向智慧生活载体转型，这对于绿色建材、工程施工、智能家居等相关供应链企业无疑是利好。
整体智能化上，头部房企可以通过成立专业科技公司，构建自主可控的智慧化能力，在此前已有案例。美的置业凭借自身母公司基因，旗下科技公司可以提供从研发、设计到施工、运维的全生命周期服务，不仅服务自有地产项目还跨界输出解决方案，并通过规模化集采降低成本。
此外，房企还能与互联网巨头以合资、战略合作等形式，实现技术赋能与场景落地的双赢。如新世界中国与腾讯签署全面战略协议，基于以人为本、智慧环绕等理念，打造新赏家云智慧平台，通过人脸识别、智能电梯系统、智能停车系统等，为业主提供智慧生活体验。
通过智慧社区提升项目竞争力的还有中海，其在上海临港顶科的社区项目凭借全屋智能配置，二手房定价权较周边高15%。
绿色建材方面，《住宅项目规范》对隔声、保温性能有着强制要求，这也推动了市场上高性能门窗、防漏水材料等材料的需求增长。
以东方雨虹为例，作为建筑建材系统服务商，其与万科、保利、中海、碧桂园等近400家房地产商建立了长期战略合作关系，主打产品防水材料的市场份额占比较高，为房企项目提供防水等建材产品和专业服务。
未来，相关的建材企业仍需加强材料科学研发，提升建材的实用性和绿色化水平。至于材料成本提升方面的挑战，企业可以通过规模化生产降低成本，同时获取政策补贴，进一步节约成本。
工程建造方面，房地产建筑机器人与智慧施工成为亮点，呈现出快速发展的态势。如中建四局研发的索驱式钢筋绑扎机器人可在空中灵活移动完成高精度绑扎作业，能避免人工施工造成的误差问题，降低因质量缺陷导致的结构安全风险。
深圳市安居集团坪山沙湖项目采用 “8+9+N” 建筑机器人组合，覆盖主体结构、装修、巡检等全流程，结合BIM技术实现多系统灵活穿插，施工效率提升30%-50%，减少人工和时间成本，让施工流程更紧凑。
不过需要注意到，虽然机器人可替代高危作业，但设备采购与维护成本较高，中小型项目应用意愿有限，初期投入需依赖大型房企支撑。
在好房子的智慧化标准推动下，全屋智能已从高端项目的加分项变为品质住宅的标配。后期的装修阶段，高品质的家居家电是提升居住舒适度的关键。
海尔、美的、北京菲斯曼、威能、安吉尔等头部家电企业有望凭借技术领先性等核心优势占据先机，通过与头部房企绑定大宗业务，将标准化套餐与个性化List结合，既控制成本又满足差异化需求。
总体而言，在当前市场分化加剧的背景下，房企需与科技公司、服务商等深度协同，整合资源，共同推动产品与服务创新，拓展业务边界，方能在好房子竞争中占据先机。
好房子时代的到来，让传统的“拿地-建设-销售”的高周转模式难以为继，取而代之的是以产品力为核心、供应链整合为支撑、长期服务为延伸的新型发展范式。
短期来看，行业在政策东风下迎来结构重塑。头部房企有望凭借先发优势和资源整合能力，在改善型主导的一二线市场、现房需求强的三四线市场实现业绩增长。
不过，新旧标准切换带来的成本压力、如何满足多元化市场需求等问题，也随之而来。高标准之下，企业的建造成本增加，如何克服成本压力成为实现长久发展的重点。
相关数据显示，新规要求层高≥3米（原2.8米），混凝土用量将增加8%，钢筋用量从65kg/㎡增至78kg/㎡，单方建安成本上涨27.3%；卧室隔音标准从75分贝收紧至65分贝，需采用三层中空玻璃和加装隔音板，同样也需要不小成本。
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目前，政府已有部分针对性政策补贴，如山东对绿色建筑项目给予最高500元/㎡的专项补贴，此外高品质住宅纳入绿色金融范围，提供低息贷款，支持发行绿色债券等也是有效举措。
长期来看，行业竞争逻辑彻底改变，企业打造核心竞争力的关键在于提升产品力、科技力和服务力。
对企业自身而言，既需要做到精准定位、差异化设计，打造高品质项目；又要运用科技力，在建造技术、智能应用、绿色低碳等方面有所成就；最后在保障服务力上，以优质物业、全周期管理赢得口碑。
供应链协同上，企业要积极拥抱建筑工业化、智能化，与上下游龙头企业深度合作，降本提质增效。
整体而言，好房子时代的到来，意味着挑战与机遇并存。企业唯有主动拥抱变化，将政策红利内化为真正的产品创新力、科技应用力和服务运营力，才能在新行业格局中占据一席之地。
